Fastsettelse av formueskatt på næringseiendom

Økt Formuesskatt

For 2023 er marginal skattesatsen for formuesskatt 1,1% og beregningsgrunnlaget for næringseiendom er 80% av beregnet omsetningsverdi.

Det kan ikke utelukkes at formuesskatten blir skjerpet ytterligere. Du bør derfor være oppmerksom på reglene om formueskatt.

I denne artikkelen vil jeg nærmere se på hvordan næringseiendom som ikke er eid av børsnoterte selskap, verdsettes for formuesskatteformål.

Formuesskattegrunnlaget for næringseiendom

Skatteloven har regler for beregning av formuesskattegrunnlaget for næringseiendom.

Utleid eiendom

Er eiendommen utleid ved årets utgang, fastsettes formuesskattegrunnlaget med utgangspunkt i skattyters faktiske brutto leieinntekter, med fradrag for eierkostnader på 10%. Beregnet netto leie divideres med en kalkulasjonsfaktor satt av Skattedirektoratet..

Kalkulasjonsfaktoren fastsettes på grunnlag av statsobligasjoner med 10 års løpetid tillagt 5 prosentpoeng (7,8% i 2022), og formuesskattegrunnlaget utgjør 80% av beløpet. Øker renten på statsobligasjoner innebærer dette isolert at formuesskattegrunnlaget reduseres.

Eierkostnadene er like uansett alder på bygget og kalkulasjonsfaktoren er den samme i alle kommuner.

Ikke utleid eiendom

Når eier benytter mer enn 50% av eiendommen ved årets utløp, fastsettes formuesskattegrunnlaget med utgangspunkt i brutto leieverdier fastsatt av Skattedirektoratet. Skattedirektoratet har basert disse leieverdiene på eiendomstype, areal og hvilken kommune eiendommen ligger i.

På Skattedirektoratets hjemmeside kan du selv beregne formuesverdien for slike eiendommer.

Deretter gjøres det fradrag i beregnet utleieverdi med 10% eierkostnader og nettobeløpet divideres med den fastsatte kalkulasjonsfaktoren.

Mange vil erfare at beregningsmodellen som benyttes for å fastsette formuesskattegrunnlaget, ofte gir verdier som er høyere enn omsetningsverdien.

Rett til nedjustering av grunnlaget for formuesskatt

Verdsettelsesreglene av næringseiendom for formuesskatteformål er ment å ivareta skattekontorets behov for enkle og praktiske regler.

Reglene vil i mange tilfeller beregne for høy omsetningsverdi på næringseiendommer. Dette gjelder i første rekke i de distriktene hvor etterspørselen etter næringslokaler er lav, og hvor investorene har et høyere avkastningskrav.

Videre kan bygg med høyt vedlikeholdsbehov, store krav til leietakertilpasninger og med lokaler som er vanskelig å leie ut, bli verdsatt for høyt.

For å beskytte skattyter, kan skattyter kreve at formuesskattegrunnlaget reduseres til 80% av eiendommens «dokumenterte omsetningsverdi», jf. skatteloven §4-10 (7).

I skattelovforskriften §4-10-11 er det gitt nærmere bestemmelser om kravene til dokumentasjon. Bestemmelsene ble kunngjort i oktober 2022 og er gitt virkning fra og med inntektsåret 2022.

Dokumentasjonskravene angir blant annet at dokumentasjonen tidligst skal være utarbeidet i det første inntektsåret dokumentasjonen skal benyttes. Og den skal være ferdig utarbeidet senest på det tidspunktet det kreves nedsettelse.

Dette innebærer at en nedsettelse for 2022 må baseres på dokumentasjon utarbeidet i 2022, ikke tidligere, og ferdigstilt før fristen for skattemelding for 2022.

Det er også krav til taksators kompetanse og uavhengighet og til innhold av verdsettelsesrapporten.

Dokumenteres det at omsetningsverdien er lavere enn verdien etter verdsettelsesmodellen i skatteloven, skal formuesskattegrunnlaget fastsettes til 80% av den dokumenterte omsetningsverdien.

Det følger av skattelovforskriften §4-10-10 at den dokumenterte utleieverdien skal legges til grunn ved i de fem etterfølgende årene.

Skattytere som i 2021 oppfylte dagjeldende dokumentasjonskrav, vil etter vår oppfatning kunne kreve nedsettelse av formuesskattegrunnlaget på basis av allerede foreliggende takst. Vi er ikke kjent med at det foreligger noen uttalelser fra skattekontoret om dette.

Næringseiendom eid gjennom aksjeselskap

Dersom skattyter eier næringseiendom gjennom et aksjeselskap, fastsettes verdien av næringseiendommen basert på 100% av beregnet utleieverdi, skatteloven §4-12 (7).

Ved verdsettelsen av aksjene i ikke børsnoterte aksjer gis det imidlertid 20% rabatt, skatteloven §4-12 (2). Dette innebærer at 20% reduksjonen kun gis ved verdsettelsen av aksjene.

Videre fremdrift

For skattytere med marginalskattesats på formue på 1,1%, reduseres betalbar formuesskatt med NOK 11 000 per million formuesskattegrunnlaget reduseres. Det er derfor gode grunner til å undersøke om formumesskattegrunnlaget på næringseiendommen er fastsatt for høyt.

Om du har spørsmål eller ønsker bistand med juridiske spørsmål om skatt finner du kontaktinformasjon til Bulls faggruppe på skatt her.