Når utbyggere truer kommunen med erstatningskrav

Artikkelen er originalt publisert i Estate Nyheter.

NRK skriver om utbyggere som truer med erstatningskrav og politikere som ikke vet hvilke rettigheter de har, og det etterlyses veiledning til kommunene fra departementet.

For å rydde i denne usikkerheten, er det nyttig å starte med utgangspunktet: kommunens rolle og handlingsrom i planleggingen.

Kommunen fastsetter arealbruken gjennom arealplaner. Overordnet fastsetter en kommuneplan hvor det kan bygges, og en reguleringsplan avklarer nærmere hva og hvordan det skal bygges. Kommunen står fritt i denne sammenhengen.

Når kommunen regulerer arealer til offentlige formål, typisk ved å bruke prefikset «o» foran et formål som for eksempel «veg» eller «torg», er det da samtidig fastsatt at eierform av arealet skal være offentlig når planen realiseres.

Fremfor å vente på at planen realiseres, kan en grunneier i slike tilfeller og på nærmere vilkår kreve at det offentlig straks innløser tomtegrunnen. Kravet må settes frem innen tre år fra planen ble vedtatt.

Kommunen kan også ved ekspropriasjon foreta et tvangsmessig erverv av privat tomtegrunn som er regulert til offentlige formål.

I begge tilfellene så har den som må avstå grunn til offentlige formål, krav på å få erstattet sitt økonomiske tap som følge av inngrepet.

Det er her en rekke vanskelige spørsmålene oppstår.

Grunneieren har krav på full erstatning, fastsatt til den høyeste verdien av enten bruksverdi, salgsverdi eller gjenanskaffelsesverdi. Her skal vi peke på noen prinsipper for salgsverdi; Utgangspunktet er hva en vanlig kjøper ville gitt for arealet, men det skal også vektlegges hva som er påregnelig utnytting ut fra det konkrete forholdene på stedet. Hovedregelen er at det er den gjeldene reguleringsplanen som er avgjørende her, men det er enkelte unntak for dette;

Ved regulering til visse offentlige formål, skal verdigrunnlaget vurderes ut fra hva som var påregnelig sett bort fra den nye reguleringen. Poenget her er at ingen skal tape på å måtte avstå arealer til offentlige formål. Det ville svekke tilliten til det offentlige, og oppslutningen rundt nødvendige fellestiltak.

I slike tilfeller vil verdigrunnlaget fastsettes basert på det som fremstår mest sannsynlig, basert på en objektiv vurdering, og forenklet sett gjelder følgende utgangpunkter:

Der det før reguleringen til offentlige formål, forelå en regulering til bebyggelse, vil erstatningen normalt fastsettes til den tapte utbyggingsmuligheten (eksempelvis som salgspris fratrukket utgifter til bygging).

Dersom området var uregulert, men avsatt til bebyggelse i kommuneplan, kan det i noen tilfeller statueres erstatning i tråd med tapt utbyggingsmulighet. Her er det imidlertid også flere utbyggere som har fått erstattet utgifter til prosjektering mv., basert på forventninger om utbygging knyttet til konkret dialog og evt. avtaler med kommunen.

Dersom området ikke var avsatt til bebyggelse i kommuneplanen, vil det som hovedregel ikke være mulig å nå frem krav om erstatning for tapt utbyggingsmulighet. I disse tilfellene vil altså erstatningen normalt bli lav.

I tillegg kommer at ikke alle omreguleringer gir rett til erstatning. Regelen om at verdigrunnlaget skal fastsettes sett bort fra den nye planen til offentlige formål, gjelder ikke ved reguleringsendringer til andre formål. At et området omreguleres fra bolig til for eksempel LNF, vil dermed ikke utløse en slik verdivurdering.

Unntaket her er dersom noen hadde byggetillatelse etter tidligere plan, så er den erstatningsrettslig vernet. Også i tilfeller der kommunen har lagt ned midlertidig bygge- og deleforbud for å treffe ny plan, kan det fremmes krav om erstatning for utgifter til prosjektering mv.

Det er fornuftig at både kommuner og grunneiere innhenter faglig råd for å vurdere konsekvensene av an endret arealplan. Økonomiske konsekvenser må tas i betraktning i for en hardt presset kommuneøkonomi, men feil oppfatning skal ikke hindre en ønsket arealbruk.