Kan en tinglyst negativ servitutt stoppe eiendomsprosjektet ditt?

Hva er egentlig en servitutt?

En servitutt er en begrenset rettighet over en annens eiendom. Den kan være positiv – en rett til å gjøre noe på en annens grunn, som å bruke en vei – eller negativ, et forbud mot visse typer bebyggelse eller bruk.

De negative servituttene som har mest praktisk betydning er byggebegrensende servitutter som forbud mot oppdeling av tomter, krav om maksimalt ett bolighus per parsell, begrensninger i antall boenheter, deleforbud, bestemmelser om byggehøyder og forbud mot særskilt bruk. Slike klausuler ble tinglyst i stor utstrekning da villastrøkene rundt de norske byene ble utbygd på begynnelsen av 1900-tallet, som en slags avtalemessig regulering.

Mens strøksservitutter/villaklausuler vil gjelde for flere eiendommer, kan det være klausuler som er stiftet for den enkelte boligtomt. Det kan være at eiendommen den ble fraskilt fra ønsket å sikre at framtidig utbygging ikke ble til større ulempe for gjenværende eiendom, med krav om plassering, maksimumshøyde m.v. Slike servitutter hefter fortsatt på mange eiendommer i dag.

Det er særlig utfordrende å få slettet gamle strøksservitutter, fordi det ikke er spesifikt angitt hvem som er rettighetshavere og som dermed kan gi avkall på servitutten.

Reguleringsplanen opphever ikke servitutten automatisk

Dette er kanskje den vanligste misforståelsen vi møter. Svaret er: nei, ikke automatisk.

Gjensidige-dommen (Rt. 1995 s. 904) skapte en oppfatning om at negative servitutter i strid med reguleringsplan bortfaller automatisk. Høyesterett modererte imidlertid denne oppfatningen i Bortelid-dommen (Rt. 2002 s. 145) og uttalte at uttalelsene om bortfall av negative byggeservitutter hadde fått en for generell utforming og burde modereres.

I Bortelid-dommen konkluderte Høyesterett med at kontraktsklausulene om forbud mot ytterligere utbygging ikke bortfaller alene som følge av at gjennomføring av reguleringsplanen med tilhørende bebyggelsesplaner er aktuell.

Kan det bygges bolig etter planen, men man får ikke utnyttet tomta fullt ut i samsvar med reguleringsplanens utnyttelse, vil servitutten likevel være bindende.

Ønsker du å bygge i strid med servitutten i slike tilfeller, må du benytte lovens egne mekanismer.

Utbyggers kunnskap om servitutten kan være avgjørende i retten

I Naturbetong-saken (se nedenfor) hadde selskapet fått kunnskap om at naboene ville gjøre klausulen gjeldende halvannet år før byggingen ble igangsatt. Selskapet valgte bevisst å ta en risiko, og avslaget på begjæringen om midlertidig forføyning ga dem ingen rett til å sette i gang.

Rettspraksis er tydelig: manglende kunnskap er ikke fritak. Den som lar være å sette seg inn i tinglyste heftelser, tar en kalkulert risiko.

Hva kan gå galt – og hvor galt kan det gå?

Etter vår erfaring undervurderer mange utbyggere konsekvensene av å ignorere en servitutt. Selv om Plan- og bygningsloven § 21-6 om privatrettslige forhold sier at kommunen ikke skal ta stilling til slike servitutter under byggesaksbehandlingen, kan rettighetshavere etter servitutten få utbyggingen stoppet eller kreve erstatning for domstolen.

Her er de tre viktigste krav som kan fremmes av rettighetshaver:

1. Byggestans

Naboer som oppdager at et prosjekt er i strid med en servitutt kan begjære midlertidig forføyning. Det kan skje midt i byggeperioden – med forsinkelseskrav fra entreprenører, kjøpere og banker som konsekvens.

2. Rivingskrav

Det er ikke tvilsomt at ved krenkelse av en servitutt med forpliktelse til ikke å bygge, kan den krenkede i utgangspunktet kreve retting på ulovfestet grunnlag – i et tilfelle som Naturbetong-saken: riving av bygget. Kravet er reelt, ikke bare en forhandlingstaktikk.

3. Millionerstatning – også for ikke-økonomisk tap

Naturbetong-saken (Rt. 2011 s. 228) viser at erstatning kan tilkjennes selv om naboen ikke har lidt et dokumenterbart økonomisk tap. Høyesterett la vekt på at utbygger ikke hadde benyttet seg av muligheten for å moderere eller fjerne servitutten, og hadde en betydelig gevinst på prosjektet. Erstatningen til den berørte naboen ble satt til 1,5 millioner kroner.

Høyesterett presiserte at erstatningen skal virke preventivt: det er ikke ønskelig at en tomteeier setter seg utover en strøksservitutt fremfor å benytte de muligheter loven gir til å få den moderert eller fjernet.

Tre lovlige veier ut av en servituttkonflikt

Servituttloven åpner for å få til en forandring på lovlig vis. Etter § 6 kan en part få medhold i omskiping, hvis det er mye om å gjøre for ham og vinningen for ham er betydelig større enn tapet for den andre. Der servitutten er klart mer til skade enn til gagn, kan den i stedet avskipes etter § 7, som innebærer at den faller helt bort. Etter begge bestemmelser skal det betales vederlag til den andre parten. En annen lovlig forandring er ekspropriasjon av servitutten dersom det ligger innenfor de ulike formål som hjemler et eiendomsinngrep etter Oreigningsloven. Ett slikt formål er boligbygging.

Kort sagt har du tre lovlige veier:

1. Juster prosjektet slik at det holder seg innenfor servituttens rammer
2. Forhandle med rettighetshaverne til servitutten om frafallelse eller endring mot vederlag
3. Begjær omskiping eller avskiping etter servituttloven §§ 5, 6 og 7 ved jordskifteretten, eller søk ekspropriasjon etter Oreigningsloven (men vær klar over at særlige betingelser må oppfylles for å få avskiping, omskiping eller ekspropriasjonstillatelse).

Det alternativet du bør unngå, er å ignorere muligheten for at slike servitutter finnes på eiendommen, eller bygge og håpe på det beste.

Undersøk grunnboken før du legger inn bud

Vår klare anbefaling er å gjennomføre en grundig tingsrettslig gjennomgang før du kjøper eiendommen eller legger inn bud. Når avtalen er inngått, er rommet for priskorreksjoner begrenset og risikoen er din.

Spørsmålene du bør stille er enkle:

• Hva fremgår av grunnboken? (her er det ikke tilstrekkelig å undersøke tomten som kjøpes, det kan også foreligge klausuler på eiendommen som tomten er utskilt fra, som vil kunne påberopes også overfor senere fraskilte tomter)
• Fins det eldre tinglyste dokumenter med servitutter i gammel grunnbok?
• For strøksservitutter, har den blitt opprettholdt, eller har den vært fraveket så mye at den ikke har rettslig betydning lenger, og hvem i nabolaget kan påberope seg denne?

En byggetillatelse løser ikke privatrettslige konflikter. Det gjør derimot en god juridisk gjennomgang – tidlig i prosessen.

Har du spørsmål om servitutter eller andre tingsrettslige problemstillinger i et eiendomsprosjekt?

Ta gjerne kontakt med Bulls faggruppe for eiendom for en uforpliktende samtale. Du finner oss her.