To boliger – hvilken kan selges skattefritt?

Hovedregelen ved salg av fast eiendom er at gevinsten skal beskattes. Gevinsten ved salg av egen bolig er unntatt fra beskatning dersom vilkårene i unntaksregelen i skatteloven § 9-3, andre ledd, er oppfylt. For å oppnå skattefritak på gevinsten må skattyter ha «brukt» eiendommen som «egen bolig» i «minst ett av de to siste årene» før realisasjonen. Det er videre et vilkår at skattyter har eid boligen i «mer enn ett år» når realisasjonen finner sted eller avtales. Det skilles altså mellom eiertid og brukstid.

Det vil normalt være enkelt å konstatere om vilkåret for eiertid er oppfylt.

Hva innebærer egentlig "brukt?"

Det kan imidlertid være noe uklart i hvilke tilfeller brukstidsvilkåret er oppfylt. Ordlyden «brukt» som «egen bolig» viser til en mer skjønnsmessig vurdering, hvor flere momenter spiller inn. Lovforarbeidene angir at man skal ansees å ha brukt bare én bolig som «egen bolig». Det må dermed bringes klarhet i hvilken av en skattyters to (eller flere) boliger som kan kvalifisere som «brukt» som «egen bolig».

Ved en slik vurdering skal det tas hensyn til hvor skattyter har sin folkeregistrerte adresse, hvor vedkommende oppholder seg det meste av tiden og hvor vedkommende eventuelt har større formuesgoder, slik som innbo og private eiendeler, samt hvor vedkommende parkerer sin privatbil. Lovteksten åpner for at helse- eller jobbmessig brukshindring ikke stenger for vilkåret om brukstid.

Vurdering fra Skattedirektoratet

Bruk av to boliger ble behandlet i en bindende forhåndsuttalelse av Skattedirektoratet den 30. mai 2023. Her hadde skattyteren av helsemessige årsaker kjøpt en leilighet i tillegg til den han hadde fra før. Den nye leiligheten var ikke innflyttingsklar, slik at skattyteren hadde oppholdt seg det meste av tiden i den gamle, men sovet i den nye leiligheten. Spørsmålet var om overnattingene i den nye leiligheten hindret skattyteren fra å oppfylle kravet til brukstid ved salg av den gamle.

Skattedirektoratet fant, etter en skjønnsmessig helhetsvurdering, at selv om skattyteren hadde sovet i den nye, ble den gamle benyttet på en slik måte at den fortsatt var å anse som skattyterens «egen bolig».