Meglerstandarden ga ikke det vernet utleier trodde

En sofa, en brann og et millionkrav

Saken gjaldt et næringsbygg hvor Nav og Trondheim kommune var leietakere. To privatpersoner tente forsettlig på en sofa i mottaksområdet i åpningstiden. Branntilløpet i seg selv ga begrenset skade, men sprinkleranlegget ble utløst, og det oppsto betydelige vannskader på bygget.

Leieforholdet var basert på «Standard leieavtale for næringslokaler (brukte/'som de er' lokaler)» fra 2013, den såkalte meglerstandarden. Spørsmålet for Høyesterett var om leietakerne var ansvarlige for utbedringskostnadene etter leieavtalens bestemmelser om vedlikehold og ansvar.

Utleieren krevde utbedringskostnadene dekket av leietakerne og deres forsikringsselskap på to grunnlag: For det første at skaden var omfattet av leietakernes utvidede vedlikeholdsplikt for “hærverk” etter meglerstandarden, og subsidiært at leietakerne var ansvarlige etter standardens bestemmelse om skade forvoldt av personer de hadde gitt adgang til eiendommen. Høyesterett kom etter en tolkning av leieavtalen, til at kostnadene ikke kunne kreves dekket av leietakerne.

Avgjørelsen har betydning for et stort antall næringsleieforhold som bygger på meglerstandarden, med direkte konsekvenser for utleier, leietakere og deres forsikringsselskaper. Vi forventer at avgjørelsen vil lede til en revisjon av meglerstandarden, med mer presise reguleringer av partenes forpliktelser og en mer uttømmende oppregning av de enkelte skadetypene. Inntil dette er på plass, er det viktig at utleierne sørger for større/mer detaljert regulering enn hva standardverket i dag legger opp til.

Høyesterett legger avgjørende vekt på ordlyden

Høyesterett tar utgangspunkt i det grunnleggende prinsippet om at avtaler mellom profesjonelle parter, i fravær av klare holdepunkter for noe annet, skal tolkes objektivt og med stor vekt på ordlyden, av hensyn til sikkerhet og forutberegnelighet.

Dette er i seg selv ikke nytt. Det sentrale er først og fremst hvordan Høyesterett anvender dette utgangspunktet på meglerstandarden. Selv om standardavtaler også må leses i lys av formål, system og sammenheng, viser dommen at det er begrenset rom for å bygge på hva standarden “måtte være ment” å regulere dersom dette ikke fremgår tilstrekkelig klart av teksten.

«Hærverk» omfatter ikke uten videre store følgeskader

Den sentrale bestemmelsen var punkt 13 (2) i meglerstandarden, som lyder:

«Leietakers vedlikeholdsplikt omfatter også utbedring av skader etter innbrudd og/eller hærverk i leieobjektet, herunder skader på vinduer, karmer, leieobjektets inngangsdører/porter. Knuste ruter i ethvert rom som omfattes av leieforholdet, må straks erstattes med nye».

Høyesterett legger til grunn at ordet “hærverk” språklig sett favner nokså vidt, og at også skade ved ildspåsettelse etter omstendighetene kan omfattes. Samtidig trekker retten en viktig grense mellom skader som følger direkte av handlingen, og omfattende følgeskader som ligger lenger fra begrepets naturlige kjerne; når ilden har «kommet så langt at den er i stand til å brenne av seg selv» og skadene er omfattende, ligger dette etter Høyesteretts syn fjernere fra ordlyden «hærverk», jf. dommens avsnitt 32.

Retten fremhever særlig at:

• det ville vært naturlig å nevne ildspåsettelse eller brannstiftelse uttrykkelig dersom dette skulle omfattes,
• omfattende brann- og vannskader ligger lenger unna det språklige innholdet i «hærverk», særlig når skadene er store,
• punkt 13 står i kapittelet om vedlikehold, og vedlikeholdsbegrepet danner en ytre ramme også for punkt 13 (2), og
• meglerstandardens øvrige regler om utførelse, frister, samtykke og forsikring passer dårlig med at leietaker skal ha ansvar for store og komplekse gjenopprettingsarbeider.

Høyesterett peker samtidig på flere momenter som er relevante i den nærmere grensedragningen, blant annet skadens omfang, om handlingen har hærverkets typiske trekk, hvor tidkrevende utbedringen er, om utleier må involveres, og hvem av partene som best kan forsikre seg mot risikoen. Ved branntilløp kan for øvrig brannbegrepet slik det brukes i forsikringssammenheng gi veiledning.

Ansvar for tredjepersoner forutsetter mislighold

Den sentrale bestemmelsen for dette spørsmålet var punkt 19 (1) i meglerstandarden, som lyder:

«Leietaker blir erstatningsansvarlig for all skade eller mangler som skyldes ham selv eller folk i hans tjeneste, faste eller tilfeldige, samt fremleietakere, kunder, leverandører, oppdragstakere og/eller andre personer som han har gitt adgang til eiendommen.»

Høyesterett viser til sin tidligere avgjørelse i HR-2016-1447-A (KLP), hvor det ble lagt til grunn at leietakers erstatningsansvar etter meglerstandardens punkt 19 (1) for skade som «skyldes» leietakeren selv, forutsetter mislighold av leieavtalen – ikke bare årsakssammenheng. Utleier anførte at dette måtte stille seg annerledes for skader forvoldt av tredjepersoner leietaker har gitt adgang til eiendommen.

Høyesterett avviser utleiers anførsel. Ordlyden skiller ikke mellom persongruppene, og kravet om mislighold gir fortsatt selvstendig innhold også for tredjepersoner. Dersom leietaker har gitt en tredjeperson adgang til eiendommen uten å ta tilstrekkelige forholdsregler, for eksempel i form av vakthold eller andre sikkerhetstiltak, kan det utgjøre mislighold av leieavtalen. I saken var det imidlertid ikke anført mislighold, og kravet kunne derfor ikke føre frem.

Fallgruver for utleiere av næringsbygg

For utleiere er dommen særlig viktig fordi den viser hvor lett det er å overvurdere rekkevidden av standardformuleringer.

Å tro at “hærverk” dekker alt som er forsettlig skadeverk

Dette var i realiteten utleiers hovedproblem i saken. Det kan være nærliggende å tenke at dersom skadeårsaken er forsettlig, må skaden omfattes av en klausul om hærverk. Høyesterett viser at dette ikke nødvendigvis er riktig. Det er ikke bare skadeårsaken som er avgjørende, men også skadens karakter, omfang og plass i avtalens system.

Å undervurdere hvem som sitter med risikoen

Avgjørelsen gir uttrykk for hvor risikoen blir liggende dersom kontrakten ikke regulerer spørsmålet klart. Uten uttrykkelig regulering av brann, ildspåsettelse eller andre alvorlige skadetyper, vil utgangspunktet fortsatt være husleieloven § 5-3, hvor utleier bærer risikoen for tilfeldig skade med mindre annet er særskilt avtalt.

Tredjepersonsklausuler etablerer ikke i seg selv et objektivt ansvar

Standardkontraktens punkt 19 kan ved første øyekast gi inntrykk av et strengt ansvar for tredjepersoner som leietaker har gitt adgang til eiendommen. Dommen bekrefter imidlertid at ansvar også her forutsetter et mislighold fra leietakers side. Det er dermed ingen automatikk i at leietaker svarer for tredjepersoners skade på bygget.

Å stole på at formålet «redder» en uklar ordlyd

Dommen viser også at formålsbetraktninger har begrenset rekkevidde når ordlyden og avtalens indre system trekker i motsatt retning. Argumenter om ønsket risikoplassering kan ikke oppveie at kontraktsteksten ikke regulerer det aktuelle scenarioet klart nok.

Dommens betydning i praksis

• For utleiere er den viktigste lærdommen at ønsket risikofordeling må reguleres tydelig. Der utleier ønsker at leietaker skal bære risikoen for brann, ildspåsettelse eller andre alvorlige skadetyper, bør dette reguleres uttrykkelig i avtaleteksten, ikke overlates til en utvidende tolkning av «hærverk» eller tilsvarende samlebegreper.
• Vurder om oppregningen av eksempler i vedlikeholdsklausulen bør utvides. Dommen viser at dersom bestemte skadetyper skal omfattes, bør dette fremgå uttrykkelig av kontraktsteksten.
• Dersom man vil holde leietaker ansvarlig for skade forårsaket av besøkende eller brukere, bør avtalen tydeliggjøre hvilke sikkerhetsforpliktelser leietaker har, og hvilke konsekvenser mislighold får.
• Kontroller sammenhengen mellom ansvarsfordeling og forsikringsplikt. Forsikringsklausulene bør gjenspeile hvem som faktisk bærer risikoen for de ulike skadetypene, slik at utleier ikke sitter med et udekket ansvar for skader som i realiteten faller utenfor leietakers vedlikeholdsplikt.
• Utleiere bør også være varsomme med å bygge på forutsetninger om hva standarden “er ment” å regulere. Høyesteretts ordlydsnære tilnærming innebærer at argumentasjon basert på antatte formål og bransjepraksis har begrenset gjennomslagskraft dersom kontraktsteksten ikke gir tilstrekkelig støtte.

HR-2026-1344-A er en tydelig påminnelse om at standardkontrakter ikke uten videre fanger opp store og atypiske risikoscenarioer. For utleiere er lærdommen klar. Dersom risikoen er stor, må reguleringen være presis.

Lurer du på noe? Ta kontakt med vårt eiendomsteam.