NO/EN
Retten til å overta bolig og andre eiendeler i forbindelse med separasjon og skilsmisse
Hjem / Artikler / Retten til å overta bolig og andre eiendeler i forbindelse med separasjon og skilsmisse

Retten til å overta bolig og andre eiendeler i forbindelse med separasjon og skilsmisse

Et hovedspørsmål som oppstår i skilsmisseoppgjøret er hva som skal skje med de enkelte eiendeler. Alt fra bolig og hytte, til aksjer og andre verdipapirer. Skal eiendelene selges, eller har én eller begge ektefeller rett til å overta de enkelte eiendeler, og, i tilfelle, til hvilken pris? Og, hvordan skal et salg gjennomføres hvis bare den ene vil selge?
Publisert: 12.05.2022

Vi skal i denne artikkelen se nærmere på de viktigste reglene i ekteskapsloven om retten til å overta de enkelte eiendeler når økonomien skal gjøres opp på skifte mellom ektefeller. Dette er såkalte naturalutleggsregler.

Men først, litt begrepsavklaring: felleseie, særeie, sameie og eneeie

Begrepene felleseie og særeie misforstås ofte. Vi nevner derfor at disse begrepene gir svar på om verdier skal deles eller ikke i skilsmisseoppgjøret. Lovens hovedregel er at særeie ikke skal deles, mens verdien av felleseie skal deles likt mellom ektefellene (det gjelder noen unntak fra dette, blant annet lovens regel om skjevdeling av felleseie, som du kan lese mer om artikkelen vår om «Skjevdeling av formue ved separasjon og skilsmisse».

Begrepene felleseie og særeie sier imidlertid ikke noe om eierforholdene, det er det begrepene eneeie og sameie som gjør. Om mannen kjøper en bil for sine penger, er utgangspunktet at bilen eies av ham alene – den er hans eneeie. Men, om ektefellene har felleseie, skal verdien av bilen deles likt i forbindelse med et samlivsbrudd.

Det er altså to hovedspørsmål som oppstår i ektefelleskifter: deling av verdier og fordeling av eiendeler. Det er det siste spørsmålet vi nå skal se nærmere på.

Avtalefrihet

Når ektefeller går fra hverandre, har de i utgangspunktet full avtalefrihet. Før en ektefelle inngår en skifteavtale, eller annen avtale i forbindelse med felleseieskiftet, kan det være en fornuftig investering å få hjelp av en skilsmisseadvokat for å få vurdert om avtalen er noenlunde etter lovens regler. Her, som ellers, er det nemlig slik at bordet fanger: Om du inngår en skifteavtale, gjelder ingen angrerett, og det skal ganske mye til for å få satt en skifteavtale til side.

Lovens hovedregel er at eierektefellen har rett til å beholde egne eiendeler

Ekteskapslovens utgangspunkt er at eierektefellen kan kreve å få beholde sine egne eiendeler. Dersom ektefellene har særeie, gir dette seg selv: Det er ingen verdier som skal deles, og begge ektefeller beholder det hver av dem eier.

Dette er imidlertid også regelen dersom ektefellene har felleseie. Selv om verdien skal deles likt, kan eierektefellen kreve å få beholde sine egne eiendeler. Mange ektefeller får en ubehagelig overraskelse i skilsmisseoppgjøret etter et langt samliv når advokaten forklarer at felleseie ikke betyr at ektefellene eier eiendeler sammen, og at den andre ektefellen har krav på å beholde eiendeler han eller hun har kjøpt for sine penger.

Ektefeller eier riktignok ofte eiendeler sammen – altså i sameie. Utgangspunktet for eiendeler som eies i sameie er at ingen av ektefellene har noen fortrinnsrett for å få overta dem på skifte, med mindre den enes sameierandel er vesentlig større enn den andres. Tommelfingerregelen er at ektefellen som har en eierandel på cirka 75 prosent eller mer, har krav på å overta eiendelen.

Ingen av ektefellene har altså bedre rett enn den andre til å overta den lånefinansierte hytta, som de har anskaffet i fellesskap. Om kvinnen betalte 80 prosent av campingvognen med sine oppsparte midler, er derimot utgangspunktet at hun kan kreve å få overta campingvognen på skifte.

Spørsmålet om hvem som eier den enkelte eiendel, og hvor store eierandeler hver av ektefellene har i eiendeler de eier i sameie, bestemmes i utgangspunktet av hvor mye hver av dem har bidratt med når det gjelder finansieringen av eiendelen, for eksempel ved direkte bidrag som finansiering av kjøpesummen og gjeldsbetjening. Registrerte eierforhold (tinglysing i grunnboken og lignende), gir altså ikke alltid svar på de reelle eierforholdene.

Ofte er eierspørsmålet komplisert: Hva om den andre har bidratt indirekte til anskaffelsen av eiendelen, ved arbeid i hus og hjem, oppfølgning av barn også videre?

Det skal noe til før slike indirekte bidrag er tilstrekkelig store for at en ektefelle som ikke har stått for direkte bidrag, vil få medhold i krav om å være medeier i en eiendel. I praksis er det imidlertid enklere å vinne frem med krav om å være sameier på grunn av indirekte bidrag når det gjelder familiens boligeiendom, enn når det gjelder andre eiendeler.

De viktigste unntakene

Ekteskapsloven § 67 bestemmer at en ektefelle som ikke eier hele, eller det vesentlige, av fellesboligen med innbo (og enkelte andre eiendeler som vi ikke går inn på her), kan overta boligen med møbler også videre, dersom «særlige grunner taler for det». Det skal i praksis ikke så mye til før dette vilkåret er oppfylt. Hensynet til den ene ektefellens situasjon, og barnas tilknytning til hjemmet og nærmiljøet, kan være nok. Denne unntaksregelen gjelder imidlertid ikke om eierektefellen, i sin tid, overtok fellesboligen som gave eller arv fra sin slekt.

Dersom det vil være «åpenbart urimelig etter forholdene», kan den ene ektefellen motsette seg at den andre ektefellen overtar sine egne eiendeler. Som ordet «åpenbart» markerer, skal det imidlertid ganske mye til for at denne unntaksregelen gjør at mannen på skifte ikke kan beholde fritidseiendommen som han har kjøpt for sine egne penger.

Dersom kvinnen i dette eksempelet har en mye sterkere tilknytning til hytta og stedet – for eksempel fordi det stort sett bare er hun som har vært der, og hennes søsken med familier har sine hytter på naboeiendommene, kan det imidlertid være nok for å sette en stopper for mannens krav om å få beholde hytta. I motsetning til den nevnte regelen om fellesboligen og innbo, gir imidlertid ikke dette unntaket kvinnen i vårt eksempel rett til å overta hytta: Virkningen av at denne unntaksregelen anses oppfylt, er kun at lovens hovedregel om at eierektefellen kan få beholde sine egne eiendeler, ikke gjelder. Med mindre ektefellene i vårt eksempel blir enige om at kvinnen skal få overta hytteeiendommen, er konsekvensen av denne unntaksregelen at kvinnen kan kreve hytta solgt (som vi skal komme tilbake til, vil kvinnen ved salg kunne sikre seg hytta ved å matche høyeste bud).

Litt om verdsettelsen

Med mindre ektefellene blir enige om noe annet, er det markedsverdien som gjelder. Uavhengig av om eierektefellen beholder fellesboligen selv, eller om kvinnen gis rett til å overta den etter unntaksregelen i § 67, skal altså markedsverdien av boligen deles likt dersom ektefellene har felleseie.

Ofte er det slik at lovens regler om rett til å overta eiendeler ikke er annet enn en mager trøst. Det er dyrt å skille seg og etablere seg på ny. Om ingen av ektefellene har råd til å løse ut den andre, og muligens også overta ansvaret for boliglånet alene, er det ikke annet å gjøre enn å selge boligen.

Dersom en ektefelle overtar en eiendel på skifte, er det i utgangspunktet markedsverdien den dagen dette blir avtalt, eller avgjort, som gjelder.

Når eierektefellen beholder sine egne eiendeler, er det imidlertid verdien på det såkalte skjæringstidspunktet som gjelder. Dette er normalt den dagen en av ektefellene flytter ut av fellesboligen, eller den dagen en eller begge ektefeller sender inn en elektronisk begjæring om separasjon til statsforvalteren, dersom dette skjer først.

Dersom eiendelen synker i verdi etter skjæringstidspunktet, kan eierektefellen slippe billigere unna på skifte ved å selge eiendelen, enn å beholde eiendelen selv. Så lenge salgssummen tilsvarer markedsverdien på salgstidspunktet, er det nemlig salgssummen som gjelder. I forbindelse med finanskrisen i 2008 og gjennom Covid-19-pandemien, var dette løsningen for blant annet mange aksjeeiere, som opplevde at aksjene og andre verdipapirer sank betydelig i verdi etter skjæringstidspunktet.

I praksis blir de fleste ektefeller enige om hvordan verdsettelsen skal skje. For fast eiendom er det praktisk at ektefellene blir enige om en felles takstmann, eventuelt om de henter inn hver sine verdivurderinger og blir enige om å legge gjennomsnittet til grunn.

Næringsvirksomhet (eiendeler som hører til i et enkeltpersonforetak, aksjer i ikke-børsnoterte aksjeselskaper, også videre) kan ofte være krevende å verdsette, og det er mange faktorer som kan påvirke markedsverdien: vedtektsfestede eierbegrensninger, minoritetsspørsmål, konsernspørsmål, forskjellige aksjeklasser, latent skatt, ordinær og personlig goodwill med videre.

I praksis er det ofte nødvendig å sette ut verdsettelsesspørsmålet til kompetente revisorer, regnskapskyndige og lignende. Om partene ikke blir enige om verdispørsmålet, kan hver av dem kreve at verdifastsettelsen skal skje ved såkalt skiftetakst, det vil si av en dommer med fagkyndige skjønnsmenn.

Litt om salg

Også når det gjelder salg av eiendeler, er det full avtalefrihet som gjelder mellom ektefellene. Erfaringsvis vil begge ektefeller komme verdimessig best ut av det ved fritt salg i markedet. Et godt salg forutsetter imidlertid et visst samarbeid. Ved salg av eiendom som eies av ektefellene i sameie, må ektefellene bli enige om alt fra valg av eiendomsmegler og markedsføringspakke, til spørsmål om en skal bruke tid og penger på istandsetting, styling også videre av eiendommen.

Ofte er det slik at det kun er den ene ektefellen som ønsker å selge eiendelen – typisk boligen eller fritidseiendommen. Ekteskapslovens regel er imidlertid klar: Dersom en av ektefellene ikke har rett til å overta eiendelen etter regelverket vi har gjennomgått i denne artikkelen, kan den andre forlange at den skal selges. Blir de ikke enige om et frivillig salg i markedet, er det tvangsfullbyrdelseslovens regler som gjelder. Noen ganger vil et – for den ene ektefellen – påtvunget salg gi en lavere salgssum enn et vanlig salg, med hjelp av en eiendomsmegler, men slett ikke alltid.

Det er viktig å være oppmerksom på at ekteskapsloven gir begge ektefeller forkjøpsrett ved et salg. Den ektefelle som bruker denne forkjøpsretten, må imidlertid matche høyeste bud.

Relaterte artikler

Hvordan kan vi hjelpe deg?

Trenger du juridisk hjelp? Ring oss eller send en e-post for en helt uforpliktende prat.