"Estimert levetid": Nøkkelen til presise eiendomsvurderinger og færre konflikter ved salg

I 2021 publiserte SINTEF en omfattende rapport basert på feltstudier av vann- og avløpsrør i bygninger. Rapporten introduserte begrepet estimert levetid, som har fått stor betydning for vurderinger av bygningers tilstand og levetidsbetraktninger. Dette begrepet representerer en mer realistisk tilnærming til vurdering av levetid, sammenlignet med de tidligere begrepene teknisk levetid og brukstid. I vurderingen av om det foreligger en mangel er derfor begrepet mer presist.

Hva er estimert levetid?

Estimert levetid er en vurdering som bedre samsvarer med den påregnelige levetiden for en bygningsdel, basert på faktiske feltstudier og erfaringer. Dette skiller seg fra:

• Teknisk levetid: Den perioden en bygningsdel forventes å oppfylle sin funksjon før den ikke lenger er brukbar.
• Brukstid: Tiden en bygningsdel med en viss grad av sikkerhet kan brukes uten funksjonssvikt.

Ovennevnte begreper er generelle vurderinger basert på alle tilfeller, der også konstruksjonsfeil mv. spiller inn i samlet levetidsbetraktning. Når man kjøper en eiendom med en tilsynelatende fungerende bygningsdel sier disse begrepene lite om gjenværende levetid, på samme måte som gjennomsnittlig levealder sier lite om gjenværende levetid for en 90 år gammel person. Estimert levetid gir et mer presist bilde av hvor lenge en bygningsdel normalt kan forventes å fungere, og tar høyde for variasjoner i kvalitet, vedlikehold og andre forhold. Feltstudiene viser for eksempel at vann- og avløpsrør ofte har en lengre estimert levetid enn tidligere antatt, noe som utfordrer tidligere praksis rundt vurdering av slike anlegg.

Hvorfor er innføring av estimert levetid viktig?

Innføringen av estimert levetid har flere praktiske konsekvenser:

Presisjon i tilstandsrapporter: Tilstandsgrader (TG2 og TG3) bør ikke settes basert på alder alene, men heller på faktiske avvik og risiko for funksjonssvikt. For eksempel kan et 40 år gammelt rør med en estimert levetid på 100 år ikke automatisk gis TG2, selv om det bare er 10 år igjen av brukstiden.

Standardforbedringsfradrag: Dersom man får en erstatning/prisavslag for installasjon av ny bygningsdel må det gjøres et fradrag for den forbedringen som eiendommen får. Ved vurdering av prisavslag/erstatning må estimert levetid legges til grunn for størrelsen på standardforbedringsfradraget. Dette kan utfordre tidligere praksis, som for eksempel "ikke prisavslag for feil ved 20 år gammelt bad".

Eksempler fra rettspraksis

Estimert levetid har også fått betydning i rettslige vurderinger. I en sak fra 2022 (LB-2022-32335) ble teknisk levetid for drenering vurdert til 20–60 år, men det var ingen konkrete symptomer på svikt. Likevel ble risikoen for funksjonssvikt ansett som påregnelig basert på alder og andre forhold. Dette viser hvordan en presis vurdering av levetid kan bidra til å avklare risiko og forventninger ved eiendomssalg.

I samme sak ble det også påpekt at tilstandsgrad 2 (TG2) ble gitt basert på aldersmessig risiko og ikke konkrete symptomer. Dette understreker viktigheten av å bruke TG2 og TG3 i samsvar med takstforskriften § 2-23, som krever at slike tilstandsgrader kun gis ved vesentlige avvik, som feil utførelse, skader, sterk slitasje eller nedsatt funksjon.

Mer presise beskrivelser i tilstandsrapporter

For å unngå konflikter og sikre rettferdige vurderinger, bør tilstandsrapporter og salgsoppgaver skrives med større presisjon. Dette innebærer blant annet å referere til estimert levetid fremfor kun brukstid eller teknisk levetid.

Estimert levetid er et viktig verktøy for å sikre mer presise vurderinger av bygningsdeler. Ved å bruke dette begrepet kan man bedre forstå hva som er påregnelig tilstand, og dermed unngå unødvendige konflikter mellom kjøper og selger. For både eiendomsmeglere, takstmenn og advokater er det avgjørende å være oppdatert på denne utviklingen for å gi korrekt rådgivning og sikre rettferdige løsninger.

Gjelder dette flere bygningsdeler

Det er ingen grunn til å tro at de funnene som SINTEF har gjort vedrørende sanitærinstallasjoner i boliger kan gjelde tilsvarende for andre bygningsdeler. Både levetidsbtraktninger og tilstandsgradsvurderinger bør derfor gjøres med større forsiktighet og ut fra et bredere skjønn a forventet levetid basert bygningsdelens faktiske tilstand og funksjonering, og ikke basert på en forenklet og skjematisk vurdering av alder og SINTEFs vedlikeholdsintervaller alene.

Har du spørsmål knyttet til eiendomsvurderinger? Ta kontakt med våre spesialister innen fast eiendom her.