Når har byggherren rett til å holde tilbake betaling?

Kontantstrømmen er sentral i ethvert prosjekt. Når byggherren holder tilbake betaling, kan det raskt skape press på drift og fremdrift. Samtidig har byggherren i noen situasjoner en lovlig rett til tilbakehold.

Kjernen i regelen NS 8407 pkt. 28.3 er at byggherren kan holde tilbake så mye av betalingen som dekker et spesifisert og begrunnet krav som følger av totalentreprenørens kontraktsbrudd, eller påløpt dagmulkt. Resten av fakturaen – den uomtvistede delen – skal betales innen forfall. Med andre ord: Tilbakehold er en midlertidig sikkerhet, ikke et fritt skjønn eller en anledning til å stanse hele betalingen.

Hva kan begrunne tilbakehold?

Standardkontrakten angir 2 eksplisitte grunnlag for byggherrens tilbakehold:

1. Påløpt dagmulkt ved forsinkelse.

Viktig: Det kan ikke holdes tilbake for dagmulkt som først forventes å påløpe senere.

2. Andre krav som springer ut av entreprenørens kontraktsbrudd, for eksempel brudd på samordningsplikt, manglende fremdrift, mangler mv.

Hvor mye kan byggherren holde tilbake?

Byggherren kan bare holde tilbake det som er nødvendig for å dekke kravet. Holder byggherren tilbake mer, er overskytende et betalingsmislighold. Det er et visst slingringsmonn i praksis, men dette er begrenset.

Kravet må være både spesifisert og begrunnet. Det innebærer tallfesting og forklaring av hva kravet gjelder. Er eksakt beregning vanskelig, må byggherren i det minste identifisere misligholdet, redegjøre for grunnlaget og gjøre en forsvarlig anslått beregning.

Byggherren bærer risikoen: Er tilbakeholdet uberettiget, kan entreprenøren kreve renter, varsle stans etter NS 8407 pkt. 29.2, og i ytterste konsekvens heve etter NS 8407 pkt. 46.1.

Hvordan skal entreprenører håndtere tilbakehold

Dersom dere som entreprenør er utsatt for et tilbakehold anbefaler vi at dere:

• Ber om umiddelbar spesifikasjon og begrunnelse. Mangler dette, påpek kontraktsbrudd og krev delbetaling av uomtvistet beløp.
• Kontroller beregninger og grunnlag. Er dagmulkten faktisk påløpt? Er beløpet forsvarlig beregnet?
• Varsle om deres rettigheter. Send skriftlig varsel om renter, mulig stans og konsekvenser ved vesentlig betalingsmislighold.
• Dokumenter fremdrift og kvalitetssikring. God loggføring, kvalitetssikring og avviksrapportering gjør det enklere å avvise uberettigede tilbakehold.

Trenger dere en rask vurdering av et tilbakehold – eller en tydelig strategi for å få oppgjør? Vi kan raskt kvalitetssikre fakturaer og varsler om stans, samt bistå i forhandlinger eller tvisteløsning. Du finner oss her.