Det er en vel etablert sannhet at man kan selge egen bolig med betydelig gevinst uten å måtte skatte av denne, gitt at man har oppfylt lovens eier- og botid. En nylig avsagt dom fra Borgarting lagmannsrett er imidlertid en påminnelse om at disse sannheter har modifikasjoner – modifikasjoner som kan få omfattende innvirkning ved salg av enebolig med en ikke ubetydelig tomt.

Lagmannsretten fastslo gyldigheten av Skatteetatens vedtak om at et ektepar måtte betale over syv millioner kroner i skatt etter at de solgte sin enebolig med tomt på Oksenøya for 38 millioner kroner til en utbygger.

Det generelle utgangspunktet

Den klare hovedregel i norsk rett er at salg av bolig som eier har benyttet som egen bolig i 12 av de siste 24 måneder kan selges skattefritt. Begrunnelsen bak regelen er at kjøp av eiendom for bruk som primærbolig først og fremst anses som en disposisjon for å bo og leve, og ikke som en investering for avkastning. Dette til tross for den utviklingen i eiendomsmarkedet vi har hatt i en årrekke.

Dersom man selger en eiendom uten å ha oppfylt kravene til bo- og levetid, typisk ved salg av utleiebolig, blir gevinsten beskattet som kapitalinntekt med 22 % etter dagens skattesatser. Salg av tomt beskattes også som kapitalinntekt.

Hva regnes som tomt?

Først og fremst omfatter tomtebegrepet det den alminnelige bruken av ordet omfatter, nemlig ubebygget areal som er egnet for byggegrunn for bolig, fritidsbolig mv. Det er imidlertid en egen unntaksregel som gjør seg gjeldende når vederlaget som er betalt for eiendommen i vesentlig grad må antas å være påvirket av en slik utnyttelse av grunnarealet. I et slikt tilfelle kan også boligeiendommen din regnes som en tomt i skattelovens forstand, til tross for at du selger eiendommen med boligen.

Det typiske tilfellet som omfattes av denne regelen er når bygget på eiendommen nærmest er falleferdig. Det oppsiktsvekkende ved den nylige dommen fra lagmannsretten er at boligbygget var høyst funksjonelt.

Borgarting lagmannsrett la til grunn at bygningen hadde høy egenverdi. Det ble imidlertid ikke ansett som et avgjørende moment i vurderingen. Det avgjørende spørsmålet for retten var hvorvidt kjøpesummen på kr 38 millioner var motivert av muligheten til å benytte eiendommen til tomteformål.

Ettersom det var en uttalt forutsetning fra eiendomsutvikler at bygget skulle rives og eiendommen brukes som tomteareal ved videreutvikling, la retten til grunn at salget i realiteten var et tomtesalg. Det hører også til at selger, kort tid før salget, fikk en verdivurdering på eiendommen pålydende kr 15 millioner.

Ekteparet som solgte eiendommen, nådde således ikke frem med sitt krav om at salget ikke skulle beskattes ettersom de oppfylte eier- og botid. Det presiseres at dommen ikke er rettskraftig p.t.

Potensiell skattesmell

Et tankekors er at selger kunne ha solgt eiendommen til markedsverdi for bruk som enebolig uten å måtte betale gevinstbeskatning. Dersom eiendommens salgssum i hovedsak anses å være begrunnet i utviklingspotensialet som tomt, kan resultatet bli at selger må betale gevinstbeskatning på hele beløpet som overstiger inngangsverdien, ikke kun differansen mellom det de kunne ha solgt boligen for som enebolig, og den salgssummen de rent faktisk oppnådde. Dette gir et noe merkelig resultat der det i ytterste konsekvens kan lønne seg for selger å selge for kr 16 millioner som enebolig i stedet for kr 20 millioner til utbygger. Dette fordi skatteregningen i verste fall kan bli på kr 4,4 millioner (22 %) ved det sistnevnte salget og således gi en lavere netto inntekt enn et skattefritt salg til kr 16 millioner.

Sakstilfellet som nylig var gjenstand for domstolsprøving er muligens noe spesielt, særlig med tanke på den høye salgssummen samt den store differansen mellom markedsverdi av boligen og oppnådd salgssum for eiendommen. I den nevnte dommen var den faktiske salgsverdien om lag 2,5 ganger markedsverdien som enebolig. Hvor den konkrete grensen går når det gjelder differanse mellom markedsverdien som boligeiendom og markedsverdien som utviklingstomt, er ikke endelig avklart.

Dommen er imidlertid en sterk påminnelse til boligeiere om at man må vurdere nøye hvorvidt det lønner seg å selge eiendommen til en noe høyere pris enn markedsverdi til en utbygger, kontra salg til markedsverdien av eiendommen som boligeiendom.

 Artikkelen ble første gang publisert i Nettavisen.

Artikkelforfattere: Advokat/partner Randi B. Bull og advokat Magnus K. Hagem. 

SE FLERE ARTIKLER