Høyesterett avsa 13. mai 2011 to dommer i sakene om oppføring av boligkompleksene Nye Major og Kruses gate. Noen av kjøperne krevde dagmulkt på grunn av lange forsinkelser med ferdigstillelsen.

Nye Major
Enkelte boliger i komplekset ”Nye Major” i Sørkedalsveien 9 13 ble forsinket i forhold til det utbyggeren hadde tatt sikte på. I kontrakten som var blitt benyttet, stod det at ”[s]elger tar sikte på ferdigstillelse av Boligen 2. halvår 2007”. Overlevering av de aktuelle leilighetene skjedde mellom januar og mai 2009. Enkelte av kjøperne krevde dagmulkt etter bustadoppføringslova § 18 på grunn av forsinkelsen.

Høyesterett kom til at kontraktene måtte forstås slik at de ikke bandt selgeren til å sørge for overtakelse innen utgangen av 2007. I alminnelig språkbruk innebærer formuleringen om at man ”tar sikte på” ferdigstillelse innen et visst tidspunkt, at man ikke er sikker på, og følgelig heller ikke lover, at ferdigstillelse vil skje innen dette tidspunkt.

Kontrakten kunne heller ikke tolkes som en prognose som bandt selgeren til ferdigstillelse innen rimelig tid etter utløpet av 2007. En slik tolkning ville for øvrig føre til det problem at man blir stående uten klart anvendelige holdepunkter for hvor stort slingringsmonn selgeren har.

Kjøperne fikk heller ikke medhold i sin subsidiære anførsel om at det forelå brudd på fremdriftsplikten etter bustadoppføringslova § 10 tredje ledd. Det var ikke ført bevis for at selgeren kunne lastes for forsinkelsene.

Kjøperne ble derfor nektet dagmulkt.

Dommen kan du i sin helhet lese her.

Kruses gate
AS Naturbetong ville rehabilitere og bygge om en bygning i Krusesgate i Oslo. Etter ca. et halvt års byggearbeid fra mars til september 2007, førte en feil i byggesøknaden til stans i byggearbeidene. De ble igangsatt først i juli 2008.

En kjøper av en av leilighetene var blitt oppmerksom på prosjektet i mars 2007. Da han beså bygningen, var en visningsleilighet allerede ferdig, og byggearbeidene i full gang. Han inngikk en kontrakt der det stod ”[b]oligene er planlagt innflytningsklare i løpet av 3. kvartal 2007”. Dette var en formulering som hang igjen fra et utkast til prospekt laget i 2006 da man antok byggestart i 2. kvartal 2006, og som ved en feil ikke var blitt oppdatert. Byggestansen som følge av feilen i søknaden førte til at leiligheten først ble overtatt av Jacobsen i slutten av oktober 2008.

Høyesterett kom, som i saken om ”Nye Major”, til at kontrakten ikke bandt utbygger til overlevering innen utgangen av 3. kvartal 2007. Det var heller ikke grunnlag for å tolke formuleringen som en prognose som bandt selgeren til levering innen rimelig tid etter utgangen av 3. kvartal 2007.

Allerede ved kontraktsinngåelsen var ledelsen i Naturbetong klar over at det ikke ville være mulig å ha leilighetene ferdige til overtakelse innen utgangen av 3. kvartal 2007. Høyesterett uttalte at når en selger ved kontraktsinngåelsen på denne måten har opplyst om et planlagt leveringstidspunkt som han positivt vet er helt urealistisk, foreligger det mislighold.
Ettersom Høyesterett uansett mente at det var grunnlag for dagmulkt på grunn av brudd på fremdriftsplikten etter bustadoppføringslova § 10 tredje ledd, gikk man derfor ikke nærmere inn på konsekvensene av dette misligholdet. Naturbetong hadde ikke overholdt fremdriftsplikten, ettersom det var deres egen feil i byggesøknaden som førte til byggestansen, og dermed forsinkelsen.

På denne bakgrunn ble kjøperen tilkjent dagmulkt.

Dommen kan du i sin helhet lese her.